Formalności cz.1. Warunki zabudowy czy plan miejscowy?

Decyzja o warunkach zabudowy czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Co to właściwie jest?

To pierwsze pytania, jakie nasuwają się  wiekszosci z nas, kiedy tylko głowach na poważnie ugruntuje się pomysł budowy domu, zarówno pełnowymiarowego, jak i wersji mini. Warto więc znaleźć prostą odpowiedź. Mam nadzieję, że uda mi się rozwiać wątpliwości w nieskomplikowany sposób i nie zagmatwam sprawy jeszcze bardziej.

Źródło: www.pixabay.com

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Najłatwiej określić go jako akt prawny, który uchwalają lokalne władze, mówiący o tym jak i gdzie można lub nie można budować. Dla dobra przestrzeni i mieszkańców danego obszaru zaplanowano z góry na kilka lat, w którym miejscu będą zlokalizowane konkretne funkcje. Można myśleć, że to bezsensowne komplikacje, ale takie plany powstają na przykład po to, żeby w przyszłości obok domów jednorodzinnych nie powstała spalarnia śmieci lub hałaśliwy zakład produkcujny. Dokument określa nie tylko, czy na wybranej działce możemy zbudować dom, ale również często jakiej może być wysokości, koloru, powierzchni, jak usytuowany i jaki ma mieć dach. Z jednej strony to duże ograniczenie, z drugiej zabezpieczenie, przed tym, co mogli by nam zgotować sąsiedzi. Jasno wynika więc, że przed wyborem projektu lub udaniem się do architekta należy sprawdzić, czy taki plan w naszej gminie został ustalony i dopiero na jego warunkach zaplanować dom.

Warunki zabudowy

To dokument wydawany przez urząd gminy, mówiący o tym, co możemy zbudować na naszej działce, określa typ budynku, gabaryty, rodzaj dachu, kolorystykę. Zaraz.... to czym się różni od planu miejscowego? Już tłumaczę. Warunki wydawane są na wniosek osoby zainteresowanej tylko dla jednej konkretnej działki. Nie jest to z góry ustalony plan dla wiekszego obszaru jak plan miejscowy. W przypadku warunków nasz indywidualny problem rozważa miejski urbanista i na podstawie analiz wystawiany jest dokument. Z tego powodu siłą rzeczy procedura trwa dosyć długo. Taka sytuacja ma jednak plusy. Wypełniając wniosek możemy wpisać wymarzone gabaryty, rodzaj dachu i usytuowanie domu na działce. Jeśli tylko będą one zgodne z prawem i nie będą kolidować z sąsiednią zabudową, jest duża szansa, że otrzymamy właśnie takie idealne dla nas warunki.

Ostrzeżenie odnośnie małych domów!

W Polsce to wciąż sprawa mało popularna. Domy zazwyczaj mają od 100-200m2 zabudowy, a w skrajnych przypadkach nawet 500m2. W tej sytuacji możemy nie otrzymać zgody na budowę domu o powierzchni np. 40m2, ponieważ nie bedzie współgrał z sąsiednią zabudową. Pani pracująca w urzędzie poradziła, żeby we wniosku wpisać "max. powierzchnia zabudowy 100m2". Wtedy osoba sporządzająca warunki raczej nie dozna szoku i nie odmówi ;) My tymczasem możemy zbudować mini dom, który będzie mniejszy niż nakazane gabaryty, więc tym samym w świetne prawa spełni dany warunek. Trochę naokoło, ale do celu.

Wiemy już ogólnie, co jest czym, ale nadal nie mamy pojęcia, który z tych papierów jest potrzebny właśnie nam!

Sprawa jest prosta. Jeśli nie istnieje dla danego terenu plan miejscowy, to musimy postarać się o warunki zabudowy.

Skąd wiedzieć, czy istnieje plan?

Wystarczy zadzwonić lub udać się do urzędu gminy, w której położona jest nasza działka, i spytać czy dla tego terenu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest jeszcze jedna opcja - internet. Taka informacja powinna znaleźć się na stronie gminy i czasem na elektronicznej mapie powiatowej. Mapę taką możemy znaleźć pod adresem internetowym typu:
https://poznanski.e-mapa.net/mobile/
Zamiast "poznanski" wpisujemy analogicznie nazwę naszego powiatu i mamy dostęp do informacji o podziałach działek, ich powierzchniach i często o tym, czy dla danego obszaru został wydany jakiś ważny dokument. Jednak informacje w internecie nie zawsze są aktualizowane na bieżąco, więc szczególnie polecam bezpośrednie pytanie do urzędu gminy.

Mam nadzieję, że rozjasniłam co nieco. Post o tym, jak zdobyć warunki zabudowy oraz wypis i wyrys z planu miejscowego, postaram się skleić już niedługo.